Вид разрешённого использования участка (ВРИ)

Что такое ВРИ и чем он отличается от категории земель

Вид разрешённого использования, коротко ВРИ, — это то, чем можно заниматься на участке, над ним и под ним (п. 1 ст. 14.1 ЗК): жить в доме, растить овощи, держать магазин.

Категория — деление крупнее. Земля в стране разбита на семь категорий по целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, лесного фонда и другие (п. 1 ст. 7 ЗК). Режим участка определяют оба признака сразу (п. 2 ст. 7 ЗК). В одной категории виды разные: в посёлке рядом стоят участки под дом, под магазин и под сквер.

Категорию и основной вид записывают в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости — и видны в выписке (п. 3–4 ч. 5 ст. 8 218‑ФЗ). Категорию меняют переводом земель, его решает орган власти (п. 1 ст. 8 ЗК). Вид в пределах своей зоны собственник выбирает сам.

Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды

Виды бывают трёх типов (ч. 1 ст. 37 ГрК). Основные — то, ради чего участок используют. Условно разрешённые — виды, для которых нужно отдельное разрешение. Вспомогательные — только в дополнение к основному или условно разрешённому виду и вместе с ним.

Какие виды доступны, решают правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они делят территорию на зоны и для каждой задают градостроительный регламент: список видов и параметры построек (п. 7–9 ст. 1 ГрК; п. 3 ст. 85 ЗК).

Вспомогательный вид сам по себе не работает: использовать участок только под него нельзя (п. 2 ст. 14.3 ЗК).

Для условно разрешённого вида подают заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ (ч. 6 ст. 31, ч. 1 ст. 39 ГрК). Проект разрешения выносят на общественные обсуждения или публичные слушания, а соседей по общей границе извещают не позднее чем через семь рабочих дней после заявления (ч. 2, 4 ст. 39 ГрК). Обсуждения длятся не более одного месяца, расходы несёт заявитель (ч. 7, 10 ст. 39 ГрК). Пользоваться участком по такому виду можно только после разрешения и записи в ЕГРН (п. 5 ст. 14.1 ЗК).

Классификатор: ИЖС, ЛПХ, сад и огород

Названия видов берут из классификатора — приказа Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (п. 6 ст. 14.1 ЗК). У каждого вида есть код, и код равнозначен названию (примечание 3 к классификатору).

Код 2.1, ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Жилой дом не более трёх надземных этажей и не выше двадцати метров, который нельзя делить на отдельные объекты недвижимости. Плюс выращивание сельхозкультур, гаражи и хозяйственные постройки.

Код 2.2, ЛПХ — личное подсобное хозяйство на приусадебном участке, то есть в границах населённого пункта (п. 1 ст. 4 112‑ФЗ). Тот же дом, что в коде 2.1, производство сельхозпродукции, гараж, содержание сельскохозяйственных животных. Полевой участок ЛПХ за границами населённого пункта — код 1.16, без капитальных построек.

Код 13.2, садоводство: отдых, выращивание культур для себя, садовый дом, жилой дом из кода 2.1, хозпостройки и гаражи. Код 13.1, огородничество: отдых и выращивание культур, а постройки — только не являющиеся недвижимостью, для инвентаря и урожая.

Птицу и кроликов на садовом или огородном участке держат, только если регламент зоны даёт для этого вспомогательный вид или есть разрешение на условно разрешённый вид (ч. 4 ст. 23 217‑ФЗ).

Можно ли построить жилой дом на садовом участке или ЛПХ

На садовом участке — да: закон разрешает на нём садовые и жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи (п. 1 ст. 3 217‑ФЗ). Садовый дом — здание сезонного использования (п. 2 ст. 3 217‑ФЗ). Параметры жилого и садового дома должны быть как у ИЖС (ч. 2 ст. 23.1 217‑ФЗ). Садовый дом можно признать жилым в порядке, который установило Правительство (ч. 3 ст. 23.1 217‑ФЗ).

На приусадебном участке ЛПХ дом строить можно, тоже с параметрами ИЖС (п. 2 ст. 4 112‑ФЗ). На полевом — нельзя (п. 3 ст. 4 112‑ФЗ). На огородном — только хозпостройки, которые не являются капитальными (п. 4 ст. 3 217‑ФЗ).

Старые записи «для дачного строительства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» закон считает равнозначными записи «для садоводства», а сами участки — садовыми (ч. 7 ст. 54 217‑ФЗ). Здания на садовых участках, записанные в ЕГРН как «жилое строение» до вступления в силу 217‑ФЗ, признаны жилыми домами (ч. 9 ст. 54 217‑ФЗ). Виды, установленные до 1 марта 2026 года, действуют, а если в ЕГРН вида нет, считается вид из документов на участок (ч. 1–2 ст. 16 295‑ФЗ).

Как изменить ВРИ: по шагам

Шаг 1. Узнайте зону и её регламент. ПЗЗ публикуют на сайте муниципалитета и размещают во ФГИС территориального планирования не позднее десяти дней после утверждения (ч. 3, 3.1 ст. 32 ГрК). Если зону по открытым данным не определить, орган местного самоуправления, а в Москве, Петербурге и Севастополе — орган города, по заявлению бесплатно выдаёт заключение за семь рабочих дней (ч. 4 ст. 16 295‑ФЗ).

Шаг 2. Нужный вид есть среди основных — выбирайте его сами, без разрешений и согласований (п. 1 ст. 14.4 ЗК). Правообладатель подаёт в Росреестр, напрямую или через МФЦ, заявление о внесении вида в ЕГРН (п. 2 ст. 14.4 ЗК; ч. 1 ст. 60.3, п. 4.3 ч. 2 ст. 15 218‑ФЗ). Межевого плана в перечне приложений нет: документы прикладывают только в особых случаях, например разрешение на условно разрешённый вид или проект планировки (ч. 1 ст. 60.3 218‑ФЗ).

Пошлина для граждан — 1000 рублей (подп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК; письмо Росреестра от 15.04.2026 № 14-4104-ЛЛ/26). Общий срок учёта — пять рабочих дней, через МФЦ — семь. Для участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество — три и пять (п. 3, 4, 8.4, 11.1 ч. 1 ст. 16 218‑ФЗ).

Шаг 3. Вид есть только среди условно разрешённых — сначала разрешение через обсуждения, потом запись в ЕГРН (п. 5 ст. 14.4 ЗК).

Шаг 4. Вида в регламенте нет — предложите изменить ПЗЗ, это вправе сделать любой гражданин (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК). Комиссия готовит заключение за двадцать пять дней, ещё за двадцать пять дней глава местной администрации решает, готовить изменения или отклонить предложение (ч. 4–5 ст. 33 ГрК).

Когда сменить ВРИ нельзя или путь другой

Садовый или огородный участок в СНТ. Менять вид отдельного участка запрещено (ч. 24 ст. 54 217‑ФЗ). Исключения — изъятие для государственных нужд, комплексное развитие территории и переход товарищества в ТСЖ, когда вид всех участков меняют на ИЖС (ч. 12–13 ст. 54 217‑ФЗ). По разъяснению Росреестра, запрет не действует, если товарищество ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ (письмо от 15.04.2026 № 14-4104-ЛЛ/26).

Земли сельхозназначения. Пока нет отдельного федерального закона, вид такого участка меняет решением региональный орган власти, и садоводство или огородничество так не установить (п. 3 ст. 14.2 ЗК; п. 1 ч. 12 ст. 16 295‑ФЗ).

Аренда государственной или муниципальной земли: арендатор не вправе выбрать вид, отличный от договора (п. 3 ст. 14.4 ЗК).

Регламент не действует на территориях общего пользования, на участках с видом по проекту планировки, под недропользование и линейные объекты (ч. 4 ст. 36 ГрК). Там вид меняют по федеральным законам (ч. 5 ст. 37 ГрК).

Если вид участка не соответствует новому регламенту, пользоваться им можно без срока на приведение в соответствие, пока это не опасно (п. 3 ст. 14.3 ЗК; ч. 8 ст. 36 ГрК).