Кадастровая стоимость участка и дома

Что такое кадастровая стоимость и кто её считает

Кадастровая стоимость — результат государственной оценки объекта недвижимости на определённую дату по ценообразующим факторам, то есть характеристикам, от которых зависит цена (п. 2 ч. 1 ст. 3 237‑ФЗ). Оценивают сразу все участки региона и отдельно все здания и помещения (ч. 1 ст. 11 237‑ФЗ).

Считает её бюджетное учреждение, которое создал регион, а оценку назначает и результаты утверждает орган власти региона (ч. 1, 2 ст. 6, ч. 1 ст. 15 237‑ФЗ). Акт об утверждении вступает в силу через месяц после опубликования (ч. 4 ст. 15 237‑ФЗ), новая стоимость применяется с 1 января следующего года (п. 1 ч. 2 ст. 18 237‑ФЗ).

Очередную оценку проводят через четыре года после предыдущей. В Москве, Петербурге и Севастополе — через два года, если так решит правительство города (ч. 4 ст. 11 237‑ФЗ). По закону все регионы должны были оценить земельные участки в 2022 году, а здания и помещения — в 2023 году (ч. 5, 6 ст. 6 269‑ФЗ).

Перед утверждением проект отчёта об оценке выкладывают в фонд данных государственной кадастровой оценки на 30 календарных дней (ч. 13 ст. 14 237‑ФЗ). Замечание может подать любой человек через бюджетное учреждение, МФЦ или Госуслуги (ч. 17 ст. 14 237‑ФЗ). Так ошибку ловят ещё до утверждения.

На что влияет кадастровая стоимость

Земельный налог. Его считают от кадастровой стоимости участка из ЕГРН на 1 января года, за который платят налог (п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 НК). Пенсионерам, инвалидам I и II групп и некоторым другим категориям базу уменьшают на стоимость 600 кв. м участка (п. 5 ст. 391 НК).

Налог на имущество физических лиц тоже считают от кадастровой стоимости на 1 января (п. 1 ст. 403 НК). У жилого дома из неё вычитают стоимость 50 кв. м, у квартиры и части дома — 20 кв. м (п. 3, 5 ст. 403 НК).

Аренда и выкуп государственной земли. По договорам, заключённым после 1 января 2026 года, арендную плату считают от кадастровой стоимости участка, кроме случаев, названных в законе (п. 7 ст. 39.7 ЗК, ч. 2 ст. 3 321‑ФЗ). При выкупе без торгов цена не может превышать кадастровую стоимость, если федеральный закон не установил другую (п. 3 ст. 39.4 ЗК).

Продажа. Если дом или участок продали дешевле 70 % кадастровой стоимости, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) считают не от цены договора, а от 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК).

Как узнать кадастровую стоимость

Закажите выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости — о кадастровой стоимости. Её выдают бесплатно по запросу любого человека, не только собственника (ч. 4 ст. 63 218‑ФЗ). Запросить её можно и через Госуслуги (ч. 1 ст. 62 218‑ФЗ).

В выписке указывают стоимость на ту дату, которую вы назвали в запросе (ч. 4 ст. 62 218‑ФЗ). Так узнают и прежнюю стоимость.

Материалы оценки собирают в фонде данных государственной кадастровой оценки (ч. 2 ст. 23 237‑ФЗ). Если непонятно, откуда взялась цифра, запросите разъяснения в бюджетном учреждении. В обращении указывают ФИО, адрес, телефон и кадастровый номер или адрес объекта; ответ дают в течение 30 дней (ч. 3, 5 ст. 20 237‑ФЗ).

Если в стоимости ошибка

Ошибка — это нарушение методических указаний при расчёте, а также описка, опечатка или арифметическая ошибка, которая повлияла на стоимость (ч. 2 ст. 21 237‑ФЗ). Ошибкой считают и неверно учтённые условия: местоположение, назначение, вид разрешённого использования участка, износ, — и недостоверные характеристики объекта (ч. 13 ст. 21 237‑ФЗ).

Заявление об исправлении вправе подать любой человек или организация (ч. 5 ст. 21 237‑ФЗ) в течение пяти лет со дня, когда стоимость внесли в ЕГРН (ч. 6 ст. 21 237‑ФЗ). Подают в бюджетное учреждение, МФЦ или через Госуслуги (ч. 7 ст. 21 237‑ФЗ). В заявлении — ФИО, контакты, кадастровый номер и в чём ошибка; документы прикладывают по желанию (ч. 9, 10 ст. 21 237‑ФЗ).

Заявление рассматривают 30 календарных дней, ошибку исправляют за 45 календарных дней с подачи (ч. 16, п. 1 ч. 18 ст. 21 237‑ФЗ). Отказ можно обжаловать в суде (ч. 23 ст. 21 237‑ФЗ). Сниженную стоимость применяют с той же даты, что и ошибочную (п. 3 ч. 2 ст. 18 237‑ФЗ).

Если в ЕГРН неверная площадь участка или дома из-за ошибки в межевом плане (документе о границах участка) или техническом плане (документе о доме), это реестровая ошибка. Регистратор исправляет её за пять рабочих дней по документам с верными сведениями или по решению суда (ч. 3 ст. 61 218‑ФЗ). Стоимость после этого пересчитывают (ч. 1 ст. 16 237‑ФЗ), а сниженную применяют с даты начала применения прежней (пп. «а» п. 3 ч. 2 ст. 18 237‑ФЗ).

Если стоимость выше рыночной

Кадастровую стоимость можно установить равной рыночной. Заявление подаёт тот, чьи права или обязанности она затрагивает, в любое время, пока объект стоит на кадастровом учёте (ч. 1, 2 ст. 22.1 237‑ФЗ). Подают в бюджетное учреждение, МФЦ или через Госуслуги (ч. 3 ст. 22.1 237‑ФЗ).

К заявлению прикладывают отчёт оценщика о рыночной стоимости в электронном виде, а если подаёт представитель — доверенность (ч. 5 ст. 22.1 237‑ФЗ). Подать заявление нужно в течение шести месяцев с даты, на которую определена рыночная стоимость, иначе его вернут без рассмотрения (ч. 7, 8 ст. 22.1 237‑ФЗ). Если заявитель не собственник, например арендатор частного участка, нужно согласие собственника (ч. 5.1 ст. 22.1 237‑ФЗ).

Заявление рассматривают 30 календарных дней (ч. 10 ст. 22.1 237‑ФЗ). Отказать могут из-за неполных или недостоверных сведений, ошибок в расчётах или нарушений закона об оценке (ч. 11 ст. 22.1 237‑ФЗ). Решение можно обжаловать в суде и одновременно попросить суд установить рыночную стоимость (ч. 15 ст. 22.1 237‑ФЗ).

Этот порядок действует в регионе с даты, которую назначило его правительство; с неё прежний порядок по ст. 22 237‑ФЗ не применяется (ч. 2 ст. 6 269‑ФЗ). До этой даты стоимость оспаривают в комиссии, если её создал орган власти региона, или сразу в суде (ч. 1 ст. 22 237‑ФЗ).

С какого времени новая стоимость влияет на налог

Если кадастровая стоимость поменялась в течение года, налог за этот и прошлые годы не пересчитывают, если закон о кадастровой оценке не говорит иначе (абз. 1 п. 1.1 ст. 391, абз. 2 п. 2 ст. 403 НК).

Стоимость, равную рыночной, по общему правилу применяют с 1 января года подачи заявления (п. 6 ч. 2 ст. 18 237‑ФЗ). Для земельного налога и налога на имущество у Налогового кодекса своё правило: новую стоимость учитывают с той даты, с которой применялась прежняя, оспоренная (абз. 2 п. 1.1 ст. 391, абз. 5 п. 2 ст. 403 НК). Налог пересчитывают не более чем за три года до года уведомления о перерасчёте и только в меньшую сторону (п. 2.1 ст. 52 НК).

Архивная стоимость — прежняя, которую сменила новая оценка, но по которой ещё начисляют налог за прошлые годы. Добросовестный гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, может оспорить её через бюджетное учреждение в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о налоге, например получил налоговое уведомление. Учреждение установит рыночную стоимость на 1 января нужного года в пределах трёх лет до года подачи. Правило действует до изменения закона (п. 3 постановления КС РФ от 14.07.2026 № 48-П).