Аренда земельного участка у государства или муниципалитета

Аукцион или без торгов

Договор аренды государственной или муниципальной земли заключают на аукционе (п. 1 ст. 39.6 ЗК). Без торгов — только в случаях из п. 2 той же статьи. Для граждан главные из них такие.

Участок под индивидуальный жилой дом (ИЖС), личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта или садоводство для своих нужд. Его дают без торгов, если после извещения о нём никто больше не попросил (пп. 15 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.18 ЗК).

Участок под зданием, которое принадлежит заявителю. У владельца здания исключительное право на аренду или покупку земли под ним (пп. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК).

Участок для сенокоса, выпаса скота или огорода, а за границами населённого пункта — и для подсобного хозяйства (пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК).

Для многодетных семей в кодексе другой путь — участок в собственность бесплатно. Случаи и порядок устанавливает регион (пп. 6 ст. 39.5 ЗК).

Без торгов: шаги и сроки

Если участка ещё нет, его сначала образуют (п. 1 ст. 39.14 ЗК). Для этого готовят схему расположения — чертёж границ будущего участка на кадастровом плане территории (п. 1 ст. 11.10 ЗК). Схема не нужна, если для территории утверждён проект межевания (пп. 1 п. 1 ст. 39.14 ЗК). Для себя без торгов гражданин вправе подать схему и на бумаге (п. 9 ст. 11.10 ЗК).

Схему прикладывают к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка. Администрация рассматривает его не дольше 20 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК).

Решение о предварительном согласовании действует один год. Если участку нужно сменить вид разрешённого использования или категорию земель, — два года (п. 14 ст. 39.15 ЗК). Кадастровые работы заявитель заказывает сам (п. 15 ст. 39.15 ЗК). Кадастровый инженер готовит и подписывает межевой план — документ со сведениями об образуемом участке для ЕГРН (ч. 1, 12 ст. 22 218‑ФЗ). По нему участок ставят на кадастровый учёт.

После учёта подают заявление о предоставлении участка. Не дольше чем за 20 дней администрация присылает проект договора или отказ (п. 5 ст. 39.17 ЗК). Подписать договор и вернуть его нужно не позднее 30 дней со дня получения (п. 7 ст. 39.17 ЗК). Откажут, например, если цель в заявлении не совпадает с видом разрешённого использования (пп. 14 ст. 39.16 ЗК).

Участок под ИЖС: извещение и 30 дней

На заявление об участке под ИЖС, подсобное хозяйство или садоводство администрация отвечает не дольше 20 дней: размещает извещение или отказывает (п. 1 ст. 39.18 ЗК). Извещение публикуют на сайте органа, который распоряжается землёй, и на torgi.gov.ru (пп. 1 п. 1 ст. 39.18 ЗК, п. 1 постановления Правительства № 909).

В течение 30 дней со дня размещения извещения другие граждане могут заявить, что хотят участвовать в аукционе (п. 4 ст. 39.18 ЗК). Если заявлений нет, не позднее 10 дней администрация присылает проект договора или, когда участок ещё нужно образовать, решение о предварительном согласовании (п. 5 ст. 39.18 ЗК).

Если заявления пришли, в недельный срок администрация отказывает первому заявителю в предоставлении без торгов, и участок уходит на аукцион. Если его ещё нужно образовать, администрация делает это сама и решает об аукционе не позднее четырёх месяцев (п. 7 ст. 39.18 ЗК).

Как проходит аукцион

Аукционы на право аренды государственной и муниципальной земли проводят в электронной форме (п. 1 ст. 39.13 ЗК). Заявку подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью, задаток вносят на счёт оператора площадки (п. 5, 6 ст. 39.13 ЗК). Извещение размещают не менее чем за 10 рабочих дней до торгов (п. 19 ст. 39.11 ЗК).

На торгах разыгрывают годовую арендную плату (п. 16 ст. 39.11 ЗК). Начальную цену берут из рыночной оценки или ставят не менее 1,5 % кадастровой стоимости, если кадастровую оценку утвердили не раньше чем за пять лет до решения об аукционе (п. 14 ст. 39.11 ЗК). Если участник один, договор заключают с ним по начальной цене (п. 2 ст. 39.7 ЗК).

Если победитель не подписал договор за 10 рабочих дней, договор направляют участнику с предпоследним предложением (п. 25 ст. 39.12 ЗК).

Гражданин может сам начать аукцион: подготовить схему участка и попросить её утвердить. Администрация отвечает не дольше 30 дней (пп. 3 п. 4 ст. 39.11 ЗК). В Москве, Петербурге и Севастополе гражданин схему для аукциона не готовит (п. 5 ст. 11.10 ЗК).

Арендная плата и срок договора

Плату за государственную и муниципальную землю определяют на основании кадастровой стоимости участка (п. 7 ст. 39.7 ЗК). Исключения — аукцион, где плату устанавливают торги, и другие случаи из закона.

Порядок расчёта для аренды без торгов утверждает Правительство для федеральной земли, регион — для своей и для земли, собственность на которую ещё не разграничена, муниципалитет — для муниципальной (п. 3 ст. 39.7 ЗК). Гражданам с первоочередным или внеочередным правом на землю плату ставят не выше земельного налога (пп. 3 п. 5 ст. 39.7 ЗК).

Гражданину под ИЖС или подсобное хозяйство в границах населённого пункта участок сдают на 20 лет (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК). Для сенокоса, выпаса и огорода — не более чем на пять лет, владельцу здания — до 49 лет (пп. 12, 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК). Без торгов срок в этих пределах выбирает арендатор (п. 12 ст. 39.8 ЗК).

Продление и выкуп

Преимущественного права на новый срок у арендатора государственной или муниципальной земли нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК). Новый договор без торгов возможен, если участок дали в аренду без торгов или гражданину для садоводства (п. 3 ст. 39.6 ЗК). Участок с аукциона, даже взятый единственным участником, сюда не относится.

Нужны сразу все условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК). Заявление подано до окончания срока старого договора. Ни у кого другого нет исключительного права на участок. Старый договор не расторгали по п. 1 и 2 ст. 46 ЗК. Основание для аренды без торгов сохраняется на день нового договора — к садоводу это условие не применяют.

Когда дом построен и оформлен в собственность, его владелец может выкупить участок без торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК). Порядок расчёта цены устанавливает Правительство, регион или муниципалитет — смотря чья земля (п. 2 ст. 39.4 ЗК). Цена не может быть выше кадастровой стоимости или иной цены, если её установил федеральный закон (п. 3 ст. 39.4 ЗК).

Если сдаёт частный владелец

Тогда действуют общие правила аренды из главы 34 Гражданского кодекса. Договор на срок больше года заключают письменно (п. 1 ст. 609 ГК). Аренду участка регистрируют в ЕГРН, кроме договоров на срок меньше года (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК).

Арендатор, который исполнял договор надлежащим образом, при прочих равных имеет преимущественное право на новый срок, если закон или договор не говорят иное. О желании продлить он письменно предупреждает владельца заранее (п. 1 ст. 621 ГК).

Если границ участка нет в ЕГРН, регистрацию аренды приостановят (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 218‑ФЗ) не более чем на три месяца (ч. 2 ст. 26 218‑ФЗ). До сделки откройте выписку: если граница не установлена, сначала нужно межевание.