Дачная амнистия: как оформить дом, баню и землю до 2031 года

Что такое дачная амнистия и до какого срока она действует

Дачной амнистией называют упрощённый порядок оформления построек и земли. До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право на него только по техническому плану и документу на участок (ч. 12 ст. 70 218‑ФЗ). Кадастровый учёт — внесение дома в ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости. Уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства для этого не нужны (там же).

Срок уже продлевали: Федеральный закон от 30.12.2021 № 478‑ФЗ заменил в этой норме 2026 год на 2031 (пп. «а» п. 6 ст. 6 478‑ФЗ).

Порядок работает для дома на участке для садоводства, для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) в границах населённого пункта и для крестьянского (фермерского) хозяйства (ч. 12 ст. 70 218‑ФЗ). Дом на садовом участке оформляют, даже если садовые участки не включены в территориальную зону, где регламент разрешает такое строительство (там же).

Дом должен укладываться в параметры объекта ИЖС: отдельно стоящее здание не больше трёх надземных этажей и не выше 20 метров, не предназначенное для раздела на отдельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК).

Как оформить дом по дачной амнистии: по шагам

Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН на участок: она покажет, для чего он предназначен, зарегистрировано ли право и есть ли в реестре границы.

Шаг 2. Закажите технический план у кадастрового инженера. Технический план — документ, по которому дом вносят в ЕГРН. Его готовят в электронном виде и подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью инженера (ч. 12 ст. 24 218‑ФЗ). Площадь дома и его место на участке инженер определяет сам. Остальные сведения он берёт из проектной документации, а если её нет — из декларации владельца участка (ч. 12 ст. 70 218‑ФЗ).

Шаг 3. Заполните декларацию об объекте недвижимости по форме из приказа Росреестра от 04.03.2022 № П/0072. Её составляет и заверяет правообладатель участка (ч. 11 ст. 24 218‑ФЗ). В декларации указывают вид и назначение постройки, адрес, число этажей, год завершения строительства и материал наружных стен (прил. 2 к приказу П/0072). Декларация становится частью техплана, за достоверность сведений отвечает тот, кто её подписал (ч. 11 ст. 24 218‑ФЗ).

Шаг 4. Подайте заявление о кадастровом учёте и регистрации права: на бумаге — лично в МФЦ, в электронном виде — через Госуслуги с усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 1 ст. 18 218‑ФЗ). Документ на участок нужен, только если право на него не зарегистрировано в ЕГРН (ч. 12 ст. 70 218‑ФЗ).

Регистратор проверяет документы по сокращённому списку: в том числе ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и предельные параметры из закона и правил землепользования и застройки, но не минимальные отступы от границ участка (ч. 13 ст. 70 218‑ФЗ).

Если границ участка нет в ЕГРН

С 1 марта 2025 года действует общее правило: если в ЕГРН нет сведений о границах участка, учёт и регистрацию здания на нём приостанавливают (п. 21.2 ч. 1 ст. 26 218‑ФЗ). Регистрацию по договору с таким участком — продажу, дарение, залог — тоже приостанавливают (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 218‑ФЗ).

Но для дачной амнистии закон перечисляет, какие основания проверяет регистратор, и п. 21.2 среди них нет (ч. 13 ст. 70 218‑ФЗ). Разъяснений Росреестра на этот счёт мы не нашли. Надёжнее сначала уточнить границы: без них участок всё равно не продать и не подарить. Межевой план для этого готовит кадастровый инженер (ч. 12 ст. 22 218‑ФЗ).

Баня, гараж, сарай: как оформить хозпостройки

Хозяйственные постройки — в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни и колодцы на садовых и огородных участках (п. 3 ст. 3 217‑ФЗ). Разрешение на строительство не нужно для хозпостроек на садовом участке и для гаража на участке, выданном человеку не для бизнеса (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК), а также для вспомогательных строений (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК).

Если разрешение не требуется, постройку оформляют по техплану и документу на участок, а если право на участок уже в ЕГРН — по одному техплану (ч. 10 ст. 40 218‑ФЗ).

Для гаража и хозпостройки на участке ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта или садовом участке сведения в техплан вносят по декларации владельца участка, проект не нужен (ч. 11.1 ст. 24 218‑ФЗ). Срока у этих норм нет, в отличие от правила для домов.

Земля без свидетельства: участок, выданный до Земельного кодекса

Если участок выдали гражданину до введения в действие Земельного кодекса, право регистрируют по старому документу: акту о выделении, свидетельству о праве, выписке из похозяйственной книги для участка ЛПХ или иному документу о праве (ч. 1 ст. 49 218‑ФЗ). Кодекс действует со дня официального опубликования (ст. 1 137‑ФЗ), это конец октября 2001 года.

Участок, выданный в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование, считается выданным в собственность — как и участок, в документе на который право не указано. Решение администрации не нужно (п. 9.1 ст. 3 137‑ФЗ). Исключение — земля, которую по федеральному закону нельзя передавать в частную собственность (там же).

Наследник или покупатель дома регистрирует участок по свидетельству о праве на наследство или другому документу на дом и по документу на землю любого прежнего владельца дома (ч. 2 ст. 49 218‑ФЗ). Документ на дом не нужен, если право на дом уже есть в ЕГРН (ч. 3 ст. 49 218‑ФЗ).

Бесплатная земля до 2031 года: садоводы и «дачная амнистия 2.0»

Член садового или огородного товарищества до 1 марта 2031 года может бесплатно и без торгов получить в собственность государственный или муниципальный участок, независимо от даты вступления в члены (п. 2.7 ст. 3 137‑ФЗ). Условия: участок образован из земли, выданной товариществу или организации, при которой оно создано, до вступления в силу 137‑ФЗ; распределён этому члену решением общего собрания или другим документом; не изъят из оборота, не ограничен в обороте и не зарезервирован (там же).

К заявлению прикладывают протокол собрания о распределении участков или выписку из него и схему участка. Схема не нужна, если есть утверждённый проект межевания или границы участка уже в ЕГРН (п. 2.8 ст. 3 137‑ФЗ). Решение принимают за 14 дней (п. 2.10 ст. 3 137‑ФЗ).

«Дачной амнистией 2.0» называют другой порядок. До 1 марта 2031 года гражданин, который постоянно живёт в жилом доме, построенном до 14 мая 1998 года в границах населённого пункта, может бесплатно получить участок под этим домом. Условие — права собственности на дом нет ни у него, ни у других лиц (п. 2 ст. 3.8 137‑ФЗ).

Проживание подтверждают документами: о подключении к сетям или оплате коммунальных услуг, о техучёте или инвентаризации дома до 1 января 2013 года, о выделении земли, о регистрации по месту жительства до 14 мая 1998 года, выпиской из похозяйственной книги или документом нотариуса до 14 мая 1998 года (п. 5 ст. 3.8 137‑ФЗ). Хватит тех, что есть. Если дом не стоит на учёте, нужен его техплан (п. 6 ст. 3.8 137‑ФЗ).

В течение 30 дней администрация осматривает дом и публикует извещение о предоставлении участка (п. 8 ст. 3.8 137‑ФЗ). После решения она сама за пять рабочих дней подаёт документы на регистрацию участка и дома, а если не подала — обратиться может гражданин (ч. 30 и 32 ст. 70 218‑ФЗ).