Дом на землях сельхозназначения: где можно строить, а где нельзя

Сначала категория и вид использования

Землями сельскохозяйственного назначения закон называет земли за границами населённых пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 ЗК). Земли используются по своему целевому назначению, а режим участка определяется по его категории и виду разрешённого использования (п. 2 ст. 7 ЗК).

Оба значения есть в выписке из ЕГРН. Категория отвечает на вопрос «что это за земля», вид использования — «что на ней можно делать». Для дома важны оба. В составе земель сельхозназначения закон прямо называет жилые дома фермерских хозяйств и дома, постройки и гаражи на садовых участках (п. 2 ст. 77 ЗК). В остальных случаях дом на такой земле, скорее всего, не предусмотрен.

Если построить дом там, где вид использования этого не допускает, получится самовольная постройка: так п. 1 ст. 222 ГК называет строение на участке, «разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта». Право на неё не возникает, её сносят или приводят в соответствие с требованиями.

Садовый и огородный участок

Садовый участок закон определяет как участок для отдыха и выращивания сельхозкультур для себя — с правом размещать садовые дома, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи (п. 1 ст. 3 217‑ФЗ). Садовые участки можно образовать из земель населённых пунктов или земель сельхозназначения, но не из сельхозугодий (ч. 1 ст. 23 217‑ФЗ). Значит, жилой дом на садовом участке за чертой населённого пункта — законный вариант.

Старые формулировки в документах — «дачный участок», «для дачного строительства», «для ведения садоводства» — закон считает равнозначными: такие участки садовые (ч. 7 ст. 54 217‑ФЗ). Исключение — вид «садоводство» как отрасль сельского хозяйства, для многолетних плодовых и ягодных культур.

Огородный участок — другое дело. На нём можно размещать только хозяйственные постройки, которые не являются объектами капитального строительства, — для хранения инвентаря и урожая (п. 4 ст. 3 217‑ФЗ). Жилой дом на огородном участке не предусмотрен.

Личное подсобное хозяйство

Для ЛПХ закон различает два вида участков (ст. 4 112‑ФЗ). Приусадебный — в границах населённого пункта: на нём можно строить жилой дом в параметрах индивидуального жилого дома, производственные и бытовые постройки (п. 2). Полевой — за границами населённого пункта: он используется «исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений» (п. 3).

Земли сельхозназначения по определению лежат за границами населённых пунктов, поэтому участок ЛПХ на них — полевой, и дом на нём строить нельзя. Общая площадь всех участков ЛПХ одного хозяйства — не больше 0,5 га; регион вправе увеличить этот предел, но не больше чем в пять раз (п. 5 ст. 4 112‑ФЗ).

Дачная амнистия эту проблему не решает: она касается ЛПХ только в границах населённого пункта (ч. 12 ст. 70 218‑ФЗ).

Фермерское хозяйство

Крестьянское (фермерское) хозяйство может построить на сельхозучастке, в том числе на сельхозугодьях, один жилой дом (п. 4 ст. 11 74‑ФЗ). Ограничений три: не больше трёх этажей, общая площадь не больше 500 м², площадь застройки — не больше 0,25 % площади участка. Отсюда простой расчёт: дом с пятном застройки 100 м² требует участка не меньше 4 гектаров.

Участок с таким домом нельзя делить так, чтобы исходный участок уменьшился, — исключение только для изъятия для государственных нужд (п. 4 ст. 11). Регион вправе своим законом запретить жилые дома фермеров в отдельных муниципалитетах (п. 5 ст. 11), поэтому этот закон стоит проверить до покупки.

Для зданий и сооружений, которые нужны самому хозяйству, участки могут быть и из сельхозземель, и из других категорий (п. 2 ст. 11 74‑ФЗ).

Сельхозугодья — отдельная защита

Пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли под многолетними насаждениями — сельскохозяйственные угодья. Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК). Их нельзя включать в территорию садоводства и использовать для строительства садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом участке (п. 6 ст. 79). Исключение из этого правила — дом фермера по ст. 11 74‑ФЗ.

Регион может включить особо ценные угодья в перечень земель, которые нельзя использовать для других целей (п. 4 ст. 79 ЗК).

Перед покупкой

Откройте выписку из ЕГРН и посмотрите категорию и вид использования. Если участок за границей населённого пункта, а вид — не садовый и не для фермерского хозяйства, дом на нём, скорее всего, окажется самовольной постройкой. Перевести землю в другую категорию может только орган власти (п. 1 ст. 8 ЗК), порядок задаёт закон о переводе земель от 21.12.2004 № 172‑ФЗ, и результат такой процедуры заранее никто не гарантирует.

Если дом уже стоит на садовом участке или у фермера, его ставят на учёт по техническому плану; до 1 марта 2031 года — по дачной амнистии, без уведомлений о строительстве (ч. 12 ст. 70 218‑ФЗ).