Межевой план: что это за документ, из чего состоит и как его получить

Что это и когда нужен

По закону межевой план составляют на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН: в нём повторены сведения, которые уже есть в реестре, и добавлены новые (ч. 1 ст. 22 218‑ФЗ). Закон называет три случая (ч. 2 ст. 22). Первый — образование участков: раздел, объединение, перераспределение, выдел, новый участок из государственной земли. Второй — образование части участка, например под сервитут. Третий — новые сведения о существующем участке, прежде всего уточнение границ, в том числе когда в реестре ошибка.

В быту всё это называют межеванием. Межевание — работа, межевой план — её результат, который уходит в Росреестр.

С 1 марта 2025 года без границ в ЕГРН участок не продать, не подарить и не заложить: регистрацию сделки приостановят (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 218‑ФЗ). Поэтому межевой план стал нужен почти каждому, кто собирается что-то делать с участком.

Кто готовит

Межевой план готовится в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, который его подготовил. Бумажный экземпляр с подписью и печатью делают, только если это предусмотрено договором подряда (ч. 12 ст. 22 218‑ФЗ).

Форму межевого плана и требования к нему утверждает Росреестр (ч. 13 ст. 22 218‑ФЗ). Сейчас действует приказ от 14.12.2021 № П/0592 с изменениями 2024 и 2025 годов.

Из чего состоит

Межевой план состоит из текстовой и графической частей (ч. 5 ст. 22 218‑ФЗ). Часть разделов обязательна всегда, остальные зависят от вида работ (п. 2 требований к межевому плану).

В текстовой части девять разделов (п. 3): общие сведения о кадастровых работах; исходные данные; сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений; сведения об образуемых, изменённых и уточняемых участках; сведения о частях участка; заключение кадастрового инженера; акт согласования местоположения границ.

В графической части четыре раздела (п. 4): схема геодезических построений, схема расположения земельных участков, чертёж земельных участков и их частей, абрисы узловых точек.

Всегда обязательны общие сведения, исходные данные, схема расположения и чертёж; схема не нужна только при объединении участков (п. 5). Раздел об уточняемых участках включают, когда уточняют границы (п. 8), о частях участка — когда образуют или уточняют часть (п. 9). Абрисы узловых точек нужны, если на границе есть точка, общая для трёх и более участков, и в радиусе 40 метров от неё есть хотя бы три долговременных ориентира — углы зданий, опоры линий (п. 11).

Координаты и площадь

Граница участка задаётся координатами характерных точек — точек, в которых граница меняет направление или делится на части (ч. 8 ст. 22 218‑ФЗ). Площадь — это площадь фигуры, образованной проекцией границ на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22). На участке со склоном площадь по документам поэтому меньше, чем намерено рулеткой по земле, — это не ошибка инженера.

В текстовой части указывают геодезическую основу, от которой определены координаты (ч. 7 ст. 22). Если координаты определены без полевой съёмки — картометрическим, фотограмметрическим или аналитическим методом, — разделы о пунктах геодезической сети и схема геодезических построений в план не включаются (п. 10 требований).

Акт согласования

Когда закон требует согласовать границы, межевой план должен содержать сведения о согласовании (ч. 3 ст. 22 218‑ФЗ) — в виде акта согласования (ч. 7). Согласование обязательно, если уточняется граница участка или смежных с ним (ч. 1 ст. 39 221‑ФЗ). Согласуют с собственниками соседних участков, пожизненными владельцами, постоянными пользователями и арендаторами государственной земли по договору больше чем на пять лет (ч. 3 ст. 39).

Способ выбирает инженер: собрание или согласование с каждым по отдельности; в электронном виде — если у всех участников есть квалифицированная подпись (ч. 7 ст. 39). Извещение о собрании вручают, направляют или публикуют не менее чем за 30 дней, а срок для возражений — не меньше 15 дней со дня получения извещения (ч. 10 ст. 39).

Акт оформляют на обороте листа графической части (ч. 1 ст. 40 221‑ФЗ). Граница согласована, если в акте есть подписи всех заинтересованных лиц (ч. 2) или если извещённый сосед не подписал и не прислал письменных возражений (ч. 3). Возражения с обоснованием вносят в акт и прикладывают к плану (ч. 4), а спор после этого решают по Земельному кодексу (ч. 5).

Как проходит работа

Инженер начинает с кадастрового номера: запрашивает выписку и кадастровый план квартала, смотрит соседей и старые документы. Потом выезжает на участок, снимает точки, готовит проект границ и согласует их с соседями. Затем собирает межевой план, и владелец подаёт с ним заявление в Росреестр — сам или по доверенности.

Вместе с Росреестром это обычно занимает 1,5–3 месяца. Если регистратор приостановит учёт, отвечать на замечания — работа инженера, это стоит записать в договор.

Не путать с техпланом

Межевой план — для земли. Для дома, бани или гаража готовят технический план: это другой документ и другая услуга. Если дом снесён или сгорел, а в ЕГРН числится, нужен акт обследования. Если предстоит и то и другое, по общему правилу сначала межевой план, потом технический: учёт дома на участке без границ приостановят (п. 21.2 ч. 1 ст. 26 218‑ФЗ). Особый случай — дачная амнистия, о ней отдельная статья.