Самовольная постройка: что это, чем грозит и как её узаконить

Что закон называет самовольной постройкой

Определение дано в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса. Самовольная постройка — здание, сооружение или другое строение, возведённое при любом из четырёх нарушений: на участке, не предоставленном в установленном порядке; на участке, вид разрешённого использования которого не допускает такого объекта; без согласований и разрешений, которые нужны по закону; с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Важная оговорка: требование должно было действовать на дату начала стройки и действовать на дату, когда постройку выявили. Правило, которое ввели после начала строительства или уже отменили, самовольной постройку не делает.

Ещё одно исключение: не считается самовольной постройка, возведённая с нарушением ограничений использования участка, если собственник не знал и не мог знать, что эти ограничения действуют (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК).

Чем грозит

Тот, кто построил самовольно, не приобретает на постройку право собственности. Её нельзя продать, подарить, сдать в аренду или совершить с ней другую сделку, и пользоваться ею нельзя (п. 2 ст. 222 ГК).

Самовольную постройку сносят или приводят в соответствие с параметрами из правил землепользования и застройки, документации по планировке территории или обязательных требований закона. Делает это тот, кто построил, или за его счёт; если он неизвестен — владелец участка (п. 2 ст. 222 ГК).

Если в срок постройку не снесли и не привели в соответствие, а участок частный, администрация в течение шести месяцев обращается в суд с требованием изъять участок и продать его с публичных торгов (п. 2 ч. 12 ст. 55.32 ГрК). Если срок прошёл, а участок перешёл к другому владельцу, обязанность снести постройку переходит к нему (ч. 8 ст. 55.32).

Кто решает о сносе

Решение о сносе или приведении в соответствие принимает суд, а в случаях из п. 4 ст. 222 ГК — администрация (п. 3.1 ст. 222 ГК, ч. 1 ст. 55.32 ГрК). Администрация сама решает о сносе, если постройка стоит на участке без правоустанавливающих документов или на участке в границах территории общего пользования, вид использования которого её не допускает. Снос или приведение в соответствие она может назначить постройке в зоне с особыми условиями использования, если ни вид использования участка, ни режим зоны не допускают такой стройки, или постройке без обязательного разрешения на строительство.

У администрации есть жёсткие ограничения. На участке не в государственной или муниципальной собственности она может принять такое решение, только если постройка угрожает жизни и здоровью граждан. И ни в каком случае — в отношении жилого или садового дома, многоквартирного дома, объекта с зарегистрированным правом собственности или объекта, по которому суд уже отказал в сносе (п. 4 ст. 222 ГК). Для них остаётся только суд.

Срок для сноса — от трёх до двенадцати месяцев, для приведения в соответствие — от шести месяцев до трёх лет, с учётом характера постройки (п. 4 ст. 222 ГК). Копию решения администрация направляет тому, кто построил, а если он неизвестен — владельцу участка, в течение семи рабочих дней (ч. 4 ст. 55.32 ГрК).

Как сохранить постройку

Суд может признать право собственности на самовольную постройку за владельцем участка — собственником, пожизненным владельцем или постоянным пользователем. Нужны три условия одновременно: права на участок допускают строительство такого объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; она не нарушает права других людей и не угрожает жизни и здоровью (п. 3 ст. 222 ГК).

Второй путь — привести постройку в соответствие с требованиями, если решение было именно таким. Владелец участка, который это сделал, приобретает право собственности на постройку (п. 3.2 ст. 222 ГК).

Для гаражей своё правило: гараж, признанный самовольной постройкой под снос, по гаражной амнистии не оформить (п. 12 ст. 3.7 137‑ФЗ).

Частный дом без уведомления

Самый частый случай — дом на своём участке, построенный без уведомления. Для дома ИЖС и садового дома разрешение на строительство не выдают: вместо него подают уведомление о планируемом строительстве (ч. 1 ст. 51.1 ГрК), и администрация проверяет параметры дома и допустимость его на участке (ч. 7 ст. 51.1).

Если дом уже стоит, до 1 марта 2031 года работает дачная амнистия: жилой или садовый дом на садовом участке, участке ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта или фермерского хозяйства ставят на учёт и регистрируют по техническому плану, без уведомлений о строительстве (ч. 12 ст. 70 218‑ФЗ). Амнистия не помогает, если дом стоит на чужой земле или на участке, где дом не допускается.

Что делает кадастровый инженер

Технический план показывает, где дом стоит на самом деле: инженер обмеряет его и привязывает контур к границам участка. Если стена или угол дома оказались за границей — на соседском или государственном участке, — эту часть придётся решать отдельно: уточнением границ, если ошибка в ЕГРН, перераспределением с государственной землёй или переносом постройки. Лучше узнать это до подачи документов, а не от регистратора.

Если постройку снесли, а в ЕГРН она числится, её снимают с учёта по акту обследования — его тоже готовит кадастровый инженер.