Раздел и объединение земельных участков: когда можно, что нельзя и как это проходит

Что происходит при разделе

Раздел — один из способов образовать новые участки, наряду с объединением, перераспределением и выделом (п. 1 ст. 11.2 ЗК). Из одного участка получается несколько, а исходный прекращает существование (п. 1 ст. 11.4 ЗК). Собственник получает право на все новые участки (п. 2), а если участок был в общей собственности, она сохраняется на каждом новом — если сособственники не договорились иначе (п. 3).

Исходный участок прекращает существование с даты регистрации прав на все образованные из него (п. 2 ст. 11.2 ЗК). Росреестр ставит на учёт и регистрирует все новые участки одновременно и в тот же момент снимает с учёта исходный (ч. 2–3 ст. 41 218‑ФЗ). У новых участков будут новые кадастровые номера.

Отдельный случай — выдел доли. Если у участка несколько собственников по долям, один из них может выделить свою долю в отдельный участок. Исходный тогда не исчезает, а сохраняется в изменённых границах; остальные сособственники остаются в нём с пересчитанными долями (ст. 11.5 ЗК).

Кто должен согласиться

Отдельного разрешения администрации на раздел своего участка закон не требует. Но нужно письменное согласие тех, у кого есть права на исходный участок: арендаторов, землепользователей, землевладельцев и залогодержателей (п. 4 ст. 11.2 ЗК). Если участок в ипотеке, без согласия банка его не разделить.

Если у участка несколько собственников, раздел делают по соглашению между ними (п. 5 ст. 11.2 ЗК). Не договорились — спор решает суд (п. 8 ст. 11.2 ЗК). Согласие не нужно, например, когда раздел предусмотрен решением суда или участок изымают для государственных нужд.

Чего нельзя

Минимальный и максимальный размер участка задаёт градостроительный регламент в правилах землепользования и застройки (п. 1 ст. 11.9 ЗК). Если минимум для вашей зоны — шесть соток, участок в десять соток на два не разделить. Это первое, что проверяет инженер.

Граница нового участка не должна пересекать границы муниципальных образований и населённых пунктов (п. 3 ст. 11.9 ЗК), территориальных зон и лесничеств (п. 7). Нельзя делить так, чтобы стоящий на участке дом или другую постройку стало невозможно использовать по назначению (п. 4) — грубо говоря, граница не должна резать дом. Нельзя, если сохраняемые обременения не позволят пользоваться новыми участками (п. 5). И новые участки не должны давать вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы (п. 6).

Ещё одно условие — доступ. В межевом плане инженер показывает проход или проезд к каждому участку от земель общего пользования, в том числе через сервитут (ч. 6 ст. 22 218‑ФЗ). Если «задний» участок после раздела окажется без выезда, это нужно решить заранее: оставить полосу проезда или договориться о сервитуте.

Земля СНТ и государственная земля

Землю, предоставленную самому садоводческому товариществу, делят только по утверждённому проекту межевания территории (пп. 2 п. 3 ст. 11.3 ЗК), а исходный участок товарищества сохраняется в изменённых границах (п. 4 ст. 11.4 ЗК). Это правило про общую землю товарищества; свой участок члена СНТ, если он в собственности, делят по общим правилам.

Если участок государственный или муниципальный и предоставлен вам в аренду, постоянное или безвозмездное пользование, для раздела нужна схема расположения новых участков на кадастровом плане территории. Администрация обязана утвердить её или отказать с указанием причин в течение 20 дней (п. 7 ст. 11.4 ЗК) и направить решение заявителю в течение 10 дней (п. 8).

Объединение

Объединить можно только смежные участки — те, что имеют общую границу. Получается один участок, прежние прекращают существование (п. 1 ст. 11.6 ЗК). Если оба участка ваши, право на новый — у вас (п. 2). Если участки принадлежали разным людям, новый становится их общей собственностью (п. 3).

Участок в залоге можно объединить с незаложенным, но залог распространится на весь новый участок, если стороны не договорились иначе (п. 6 ст. 11.6 ЗК). Участки на праве постоянного или безвозмездного пользования и пожизненного наследуемого владения объединяют, только если все они предоставлены одному лицу (п. 5).

Участки в разных территориальных зонах не объединить: граница нового участка пересекла бы границу зоны (п. 7 ст. 11.9 ЗК). Межевой план при объединении проще: схема расположения земельных участков в нём не обязательна (п. 5 требований к межевому плану, приказ Росреестра № П/0592).

Как проходит работа

Начинают с кадастрового номера. Инженер проверяет, что записано в ЕГРН по исходным участкам и соседям, какой минимальный размер в вашей зоне, есть ли обременения и как будет организован доступ. Если раздел невозможен, это лучше узнать до выезда.

Дальше — съёмка, проект границ новых участков и межевой план. Он готовится в электронном виде и подписывается квалифицированной подписью инженера (ч. 12 ст. 22 218‑ФЗ). С межевым планом, согласиями и соглашением сособственников подают заявление на учёт и регистрацию — по всем новым участкам сразу.